房地產法律問題研究

自　序   
                         
凡　例    
                        
第一篇　房地產法學概述

第一章　房地產法學概述
第一節　房地產法相關概念／  3
第二節　房地產法的演進／ 16
第三節　房地產法的基本原則／ 19
第四節　房地產法的性質及與鄰近法律的關係／ 22

第二篇　土地法律制度

第二章　土地所有權法律制度
第一節　土地所有權概述／ 31
第二節　土地使用權的取得／ 35
第三節　土地使用權的轉讓／ 46
　
第三章　不動產徵收與補償
第一節　不動產徵收與補償概述／ 54
第二節　集體土地的徵收與補償／ 57
第三節　國有土地上房屋的徵收與補償／ 76

第三篇　房地產開發法律制度

第四章　房地產開發與建設
第一節　房地產開發概述／ 99
第二節　房地產開發建設／106

第四篇　房地產交易法律制度

第五章  房屋交易法律制度概述
第一節　房屋概說／117
第二節　房屋交易概說／121
　
第六章　商品房買賣相關法律問題
第一節　商品房買賣／126
第二節　商品房買賣貸款按揭糾紛當事人的訴訟地位／135
　
第七章　轉讓房屋所有權、使用權的合法方式
第一節　二手房買賣／158
第二節　房屋繼承與遺贈／166
第三節　房屋贈與／168
第四節　房屋交換／171
第五節　房屋租賃／174
第六節　房屋抵押／187

第五篇　房地產管理服務法律制度

第八章　房地產權屬登記
第一節　房地產權屬登記概述／199
第二節　土地權屬登記／208
第三節　房屋權屬登記／217
　
第九章　物業服務管理
第一節　物業服務管理概述／229
第二節　物業服務合同／238
第三節　物業專項維修資金／243
　
第十章　房地產仲介服務
第一節　房地產仲介服務概述／253
第二節　房地產經紀／256
第三節　房地產估價／262
第四節　房地產諮詢／278

參考文獻／281

自　序

　　我大學畢業即從事法學教育，主講民法20餘年後，2005年開始專講房地產法學，爾後主編有《房地產法學》、《房地產法　實務教程》，出版有與房地產法相關的專著；近10餘年的文章，也多與房地產法相關。我的一位同行好友善意戲謔道：「民法是老子；民法分則的五大權 算是民法的兒子；房地產法算什麼？不過就是物權法中不動產的一個分支！與老子民法相比，至多就是孫子了！如果再把物權法分為動產法和不動產法，房地產法只不過是不動產法下面的一個分支，這樣還只能算是孫子的兒子。民法是必修課，是法學核心課程，房地產法算什麼？法學中的選修課！不教民法而教房地產法，也就是老子不當當孫子，路子越走越窄越矮小，何必呢？」另一位同行兄長正正經經說：「房地產法在經濟法中能占一席之地嗎？既涉及金融又涉及稅收，住房還與民生相關、與社會保障相關，但是，它是金融法還是稅收法？或者是社會保障法？什麼都不是！主研房地產法學，你後半生的學術生涯算什麼？」

　　我無語，我靜思……

　　法學的分科或者說學科的分類算什麼？

　　不管理論研究如何分歧，不管學科如何分類，不管房地產法學是老子、兒子、孫子還是非驢非馬，學科教學或理論研究不都需要服務於實踐嗎？實踐中，在國家存在的千百年中，土地、房屋於國於民都有著極其重要的作用。就國家而言，房地產是一國領土疆界的重要組成部分，是國家不可或缺的要素之一 ；一國的領土或者說土地，是一國最重要的有體物、最不可缺的財富。沒有土地，不能成立一個國家；失去土地的政府是「流亡政府」，失去國土必失去家園的人民是「難民」！就人民而言，房屋是百姓家庭中最貴重的財產！也許，我們擁有一套住房的價值，遠遠大於我們家庭中全部的衣食住行、金銀細軟等各種所需的或貴重的全部財產的價值！在我有限的視野裡，我看到，在金融證券的股票市場，房地產是對股指上下波動有重要影響的板塊之一；在銀行發放的種種貸款總額比例中，金額最大、期間最長、持續獲得利息差的是住房按揭貸款，那是中國百姓購買住房月供的最優質貸款；在世界首富榜中，房地產是出富豪最多的行業之一；年輕的人們有了穩定收入要成婚安家之時，最迫切需要解決的、占據金額最大的是住房。住房的好壞，是財富的象徵，甚至也是人們身分的象徵……。

　　房地產法學調整的範圍包括：國有土地使用權出讓與劃撥、轉讓，集體土地徵收與補償，房地產開發與建設，城市房屋交易、房屋所有權的徵收與補償，土地、房屋權屬的登記與管理，物業服務等。房地產法學是一門應用性法學。國家透過劃撥、出讓、租賃等方式，將國家土地所有權權能分離，轉讓國有土地使用權；法人、社會各類團體、個人在取得土地使用權後實施土地開發、房屋建設；平等主體之間相互轉讓、抵押、租賃房產或地產；房屋土地管理部門依職權核准房地產開發範圍、房地產產權登記、審定房屋交易價格；物業服務企業按照約定實施物業管理和服務等；這一系列法律行為都具有很強的實務性和專業性。房地產法是中國大陸法律體系中不可或缺的內容。中國大陸專門調整房地產法律關係的法律，主要是《土地管理法》、《城市房地產管理法》，但是，與房地產有關但並非完全只調整房地產的其他法律，調整房地產的法規、規章乃至政策包括黨的政策、國家政策，則可從本書所列的涉及房地產法學的法律法規可見一斑，如此層次不同的法律法規政策，涉及面寬廣、涉及的法律主體眾多，足以反映出房地產法學的重要性。房地產法學在法學學科分類中，不管居於孫子還是孫子的兒子何等地位，房地產在國民經濟中、在人民生活中占據的重要地位決定了房地產法學本身的價值，決定其客觀上的不可替代性。

　　中國大陸房地產立法的時間不長，但修改較快；本書撰寫各章節都注意採用現行有效法律法規，對於本書論及的房地產法律問題，都力圖展現相關法律法規的立法、修改之沿革，使學者、讀者對中國大陸房地產相關立法的演進有一個較完整的瞭解和理解；本書的主要內容是對當前熱點房地產法難題進行較為深入的探討，例如，農村土地徵收補償費分配存在不公平的法律根源是什麼？城市房屋徵收補償與城市房屋拆遷有何區別？商品住房與商品非住房為什麼在適用政策上存在區別？商品住房買賣與二手房買賣為什麼會在不同的房地產交易市場進行？發放購房貸款的銀行在商品住房買賣合同發生糾紛時，其訴訟地位是什麼？當借款人與貸款人發生糾紛，出賣商品住房的開發商在按揭貸款合同糾紛中的訴訟地位是什麼？為什麼？作者在顧及房地產法學內容完整的基礎上，部分章節內容有些薄弱，有的論證說理尚待推敲。時間倉促、水準有限，部分觀點或有謬誤，歡迎廣大學生、讀者、同行商榷、批評、指正。

　　西南政法大學經濟法學院2012級、2013級研究生們對全書涉及的法律法規、行文字句進行了多次反覆校對，進行此項艱苦乏味事項的同學主要是：第一章：袁烈，第二章：陳明星，第三章：朱昱霞，第四章：廖亞容，第五章：田永勝，第六章：　　李明，第七章：龍鵬飛，第八章：郝彩旭，第九章：陳述，第十章：朱昱霞、郝彩旭。在全書定稿後由鍾三宇博士作最後一次校對。華中科技大學出版社的王京圖分社長、王梓編輯，對本書的出版曾給予合理建議以及及時的敦促。民商法學院、經濟法學院的同行們對本書的觀點提出過尖銳批評、修改建議等。在此，對本書出版給予幫助的學子、編輯、同行及領導們，表示真誠的謝意。